洞察公共性物业服务成本核算

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公共性服务成本是物业管理营业成本中的主要内容，包括对公共设施――电梯、水泵、照明、消防、水箱、停车棚等的维修保养费用、公共环境卫生的清洗费用、绿化费用、保安费用等支出。


公共性服务按具体的服务内容，可由物业管理自营，也可采用出包方式进行


1．自营方式服务成本的核算


采用自营方式进行公共性服务的，可直接将发生的各项费用计人“营业成本――公共性服务成本”账户的借方和“银行存款”、“原材料”、“燃料”、“低值易耗品”、“物料用品、“应付工资等账户的贷方。


公共性服务中常有库存各种材料的领用消耗，由于各种材料不同进货期的进价不同，因此，在如何计算材料际价格，进而计算营业成本时，可以在以下几种方法中选用二种：


(1)分批际计价法。这种方法是以每批材料际进价为计算该批材料的进价成本，领用时就以各批材料的际单价乘以领用数量，求得材料耗用成本。以这种方法计算的材料耗用成本符合际情况，但在采购和领用批次频繁的情况下，核算工作量较大，因此，这种方法仅适用于进货次数不多、能分清采购批次的材料。


(2)移动平均计价法。这种方法是以各批收入数量与各批收入前的结存数量为权数计算材料的平均单价的。每次购入材料后，便立即算出新的加权平均单价，发出和结存的材料按加权平均单价计算。


(3)加权平均计价法。这种方法是以每种材料的数量和金额计算出其加权平均单价，再以加权平均单价乘以每种材料的结存数量，计算出库存材料的金额，然后倒轧计算出领用材料成本的方法。这种方法计算结果比较准确，计算方法也比较科学，但核算的工作量也较大，因此只适用于材料品种较少或者前后进行相差幅度较大的材料。


(4)先进先出计价法。这种方法是假定先购进的材料先发出，即按先购进的材料的际成本计价。这种方法由于材料按购入先后顺序的成本来定价，因此能使存货价值接近于市价变动趋势。如果采购成本经常变动，采用逐笔计算各批领用材料的成本就比较烦琐。


(5)后进先出计价法。


这种方法与先进先出法的假设条件相反，它假定后入库的材料先发出，即按后购进的际成本计价。此法由于耗用材料成本与现行市价相接近，在物价上涨的情况下，符合成本与收入配比的原则。同时，在这种计价法下，增加了当期的耗用成本，相对地减少了利润，从而体现了会计的谨慎原则。


以上五种计价方法的选用都应当从存货管理的特点和具体要求出发。任何一种比较适宜的计价方法一经确定后，按照会计的一贯性原则，就不能随意变更。如果确需要变更计价方法，应该在年度会计报告中对所变更的计价方法及其对存货计价的影响程度作必要的说明。


自营方式进行公共性服务的，除上述材料费用核算外，人工费也有一定的核算工作量


2．出包方式服务成本的核算


物业管理对部分公共性服务内容也可以采用出包形式核算成本。例如，对住宅小区内的环境绿化工作，由于园艺是需要专门知识的技术工种，一般出包给有关园艺所管理，物业管理按签订的服务承包合同付款，其成本即为合同标的结算款。合同价款的结算办法一般可按月预支，年度一次性结算差额


3．代办性服务成本的核算


在公众代办性服务中，按规定适当收取百分之几的代办服务费，因此，它的成本仅为一般分摊的人工费，根据物业管理的“工资结算汇总表和“作业派工单”所列示的资料进行人工费成本核算。


4．特约服务成本的核算


受房屋业主和租住户委托的完成特约服务所耗材料和人工费均按际核算，例如，为维修电冰箱，所耗电器零件、修理材料和人工费即构成家电特约服务的营业成本。特约服务一般由物业管理填制物料耗用单和工时耗用单，服务结束时按材料单价和分摊的际人工费核算际成本。


5．房屋租赁服务成本的核算


物业管理所拥有的用于出租经营的房屋不同于的固定资产，而是“库存商品”账户下的“出租房”明细核算内容。凡出租房应建立“出租房卡片”，详细记录出租房屋的坐落地点、结构、层次、面积、租金单价等情况。


出租房的摊销是房屋租赁服务成本的主要内容。








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