解析物业的特性

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物业的特性





作为土地与建筑物总和的物业，它与其他工业产品有着本质的区别，其主要特性有：


1、位置固定性、地区性。土地具有不可移动性，建筑物由于定着在土地上，也形成了其空间位置上的不可移动性。物业位置的固定性，使得房地产的开发、销售、租赁及售租后的服务等一系列经济活动只能就地进行，而不可能像其他工业产品可以通过运输工具运往其他地方，从而派生了物业的地区性。





2、形式上的多样性。建筑物的功能不同、位置不同、环境条件不同，形成了物业形式上的多样性，即每种物业都是单件产品，在类别、品种、规格、结构、式样上都有区别于它宗物业的地方，没有两宗物业是完全相同的。由此决定了物业价值和价格确定上的复杂性。


因而，物业估价作为一种专业知识与技能，形成物业市场上一类重要的中介服务业。





3、使用上的长期性。物业使用寿命的长期性有二重含义，其一是构成物业基础的土地具有不可毁灭性；其二是地上建筑物使用期限可这几十年乃至上百年。但物业的长期使用性在大陆受到了行土地有限使用制度的制约。即土地和房屋本身是可以长期使用的，可对具体的某个使用者来说，又是有一定使用年限的。根据新的上地使用制度，企业、其他组织和个人通过出让方式取得的土地使用权，是有限的土地使用权，在使用年限内其使用权可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由偿取得。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的土地使用权出让比较高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。对这一点的认识，在物业估价上具有重要意义。如位置、环境都很好、建筑物结构、外观也都很好的物业，可能由于土地使用年限很短而不值钱。





4、周期性长、投资量大。物业开发建设周期比一般的商品生产周期要长得多，从土地征用到建筑安装施工生产，再加上有关配套建设的进行，将耗费较长的时间。同时，物业开发建设需要大量的投资，一栋楼房几千至上万平方米，仅建筑安装工程造价就高达几百万元甚至几千万元。目前，城市土地价格猛涨，一平方米土地价格上升到数百元乃至数干元，多则上万元。近年来，在城市建设中行综合开发，配套建设，物业投资数额大的特性表现的尤为突出。





5、易受政策限制。任何对物业的使用、支配多少都有某些限制。物业受法令和政策的影响较重要的有两项：一是警察权的行使，基于公共利益，可运用警察权限制某些物业的使用，如城市规划对土地用途和建筑物高度、容积率、覆盖率的规定。二是行政征用权，为满足社会公共利益的需要，可以对任何物业行强制征收。物业易受政策限制性还表现在，由于物业不可移动，所以逃避不了未来政策变化的影响。这一点既说明了投资物业的风险性，也说明了制定长远房地产政策的重要性。目前，房地产业相关的法律规范主要有民法、企业法、土地管理法、经济合同法、城市规划法、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、城市新建住宅小区管理办法以及城市房地产管理法等等。





6、受相关因素影响大。物业的价格自然与其本身有关，但同时还往往受其周围其他建筑的影响。例如，在一幢住宅楼附近兴建一座噪音较大的工厂，可导致该住宅楼的价值下降，反之如在其旁兴建一个绿化公园，可使其价格上升。西南地区的苹庄，因地铁一号线的建成通车，导致该地区附近的物业价格猛涨。





7、保值性与增值性。随着社会生产力的发展、人口的增加、产业的兴旺、经济的繁荣、人类生活水平的提高、人类活动能力的增强，因而人类对土地的需求量是不断增长的。然而由于土地面积固定不变，供给的稀缺性，使得供求矛盾日益尖锐，所以房地产的价格一般也会不断上涨，有着保值和增值的作用。目前，城市建筑用地的价格比80年代初上涨了几十倍甚至几百倍，从而使房屋的价格也上升了十几倍乃至上百倍。








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